Parque público, incentivos y otras soluciones a la crisis de vivienda

Parque de alquiler asequible

En España no existe apenas un parque de vivienda asequible o social, como se ha llamado tradicionalmente en Europa. De acuerdo con la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), el país se encuentra a la cola, con menos del 2% de alquiler social sobre el parque total de viviendas, frente a Austria, Dinamarca o Países Bajos, donde supone más del 20%, o Finlandia, Francia, Islandia, Irlanda o el Reino Unido, donde está entre el 10 y el 19%.

«Ha faltado inversión económica durante años», valora la doctora en derecho administrativo por la Universitat de Barcelona, Berta Bastús, en una conversación con RTVE.es, en la que habla de la necesidad de abordar la crisis desde múltiples flancos y valora la ley de vivienda estatal como un «buen comienzo» para ello. El Plan de Vivienda en Alquiler Asequible, además, busca aumentar en 184.000 unidades el parque público en los próximos años. La decisión se contrapone a menudo a la inversión pública de los años 80 y 90, que permitió construir miles de viviendas en propiedad que, tras decaer la protección, han pasado a formar parte del mercado libre.

Pero ese parque de vivienda asequible no tiene por qué ser público al completo. «Es imprescindible la colaboración público-privada. Hay que pensar que más del 80% de las viviendas que se ofrecen en alquiler son de propietarios particulares que las han comprado como inversión, como ahorro», comienza el catedrático emérito de geografía humana de la Universidad Autónoma de Madrid, Julio Vinuesa, mientras el Banco de España eleva ese porcentaje al 90%.

De este modo, el experto aboga por que la administración ofrezca seguridad en los pagos y facilidades en el mantenimiento de la casa si, a cambio, los caseros limitan el alquiler a un precio determinado. Para ello, antes, cree que habría que solucionar la falta de información actualizada y útil sobre el mercado de la vivienda, en una sociedad donde el arrendamiento quizás se «ajusta mucho mejor» a modos de vida menos vinculados a la ciudad de origen o a decisiones a largo plazo. «Es un error intentar controlar los precios de la vivienda en alquiler. Estás haciendo recaer sobre los particulares una obligación que es de los poderes públicos. El error está no entrar en conversación con ellos y colaborar», opina Vinuesa.

Los programas de vivienda social en alquiler, a los que pueden unirse propietarios a cambio de pagos adelantados, subvenciones y demás, ya se han aplicado en ciudades como Barcelona o Málaga, pero el volumen es escaso. Además de ampliarlo, la experiencia de los países europeos nos recuerda que es necesario invertir también en su mantenimiento y buena gestión, para no convertir los recursos sociales en guetos y motivo de estigma, como recordó el relator de Naciones Unidas en su visita a Países Bajos.

Bono de alquiler y avales: ¿una «subvención» a caseros y bancos?

Otra solución clásica, aunque cuestionada, son las ayudas directas a la demanda de vivienda. El bono de 250 euros para jóvenes (entre 18 y 35 años) que viven de alquiler y ganan menos de 1.800 euros al mes se aprobó la semana pasada en Consejo de Ministros con una dotación de 200 millones de euros a repartir entre las comunidades autónomas. Los ministros de Sumar en el Ejecutivo se han desmarcado de la decisión por considerar que puede «agravar el problema», postura que sustentan diferentes estudios.

El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) esgrime que, «sin una regulación efectiva de los precios del alquiler, la disponibilidad de subsidios puede llevar a los caseros a aumentar las rentas, sabiendo que los inquilinos disponen de más dinero para gastar». Advierten además de que supone una «transferencia directa» de los recursos públicos a los propietarios, sin necesidad de que estos mejoren la calidad o el mantenimiento de sus casas. Al respecto, un informe del centro de política económica de Esade recoge que, según estudios internacionales, los caseros capturaron el 78% del subsidio en Francia, hasta el 66% en Reino Unido y el 57% en Finlandia.

La última de las críticas habituales a esta medida es que no fomenta la emancipación juvenil (de solo el 17% en España) porque se dirige a quienes ya están viviendo fuera de casa. Así lo consideran el Consejo de la Juventud de España e IDRA, que coinciden también al mencionar que la medida es insuficiente.

Los mismos argumentos se repiten en lo que concierne a los avales públicos a las hipotecas, también propuestos como forma de facilitar el acceso a los jóvenes a la compra de una vivienda. Un informe reciente de IDRA recuerda que la mayoría de las personas con bajos ingresos, muchas de ellas jóvenes, ni siquiera cumplen con los requisitos económicos básicos para acceder al préstamo. «Asimismo, al estar hablando de una cifra total de 50.000 avales, estos solo llegarán a una parte muy pequeña de la población, relativamente acomodada, con contratos indefinidos y salarios lo suficientemente altos como para pasar los filtros de los bancos», argumenta. 

Los autores advierten además del riesgo de endeudamiento excesivo para los jóvenes y sostienen que supone, en definitiva, un «subsidio a los bancos». «Los avales implican que, en caso de incumplimiento, el Estado (y por ende los contribuyentes) asume el riesgo. Esto representa una transferencia directa de riesgo financiero desde los bancos al sector público, incentivando prácticas de préstamo más arriesgadas y beneficiando a las instituciones financieras más que a los ciudadanos», zanja el documento firmado por Pablo Pérez Ruiz, Jaime Palomera Zaidel y Marta Ill Raga.

Construir nueva vivienda

Pero la demanda (quienes buscan pisos) es mayor que la oferta actualmente. El servicio de estudios del Banco de España cuantificaba esta semana lo que se ha convertido un mantra de los economistas a la hora de explicar los problemas de vivienda. Así, como veíamos hasta ahora, la solución no pasa solo por construir, pero también será necesario. El desarrollo —nos recuerdan los expertos— será lento y requiere de nuevo equilibrar los intereses públicos y privados.

«En algunas zonas se ha impuesto que un porcentaje de las promociones de vivienda libre se destine a vivienda social, ¿cuál ha sido el resultado? Que algunas promociones no se hacen porque pierden la viabilidad. Entonces no solo no se construyen esas viviendas sociales, sino que tampoco se construye la vivienda libre», ejemplifica el economista de BBVA Research, Félix Lores, al pedir diligencia en los concursos para que no queden desiertos. «Se necesita una dosis de realismo para que las empresas ajusten todo lo posible sus precios y las administraciones públicas saquen unas bases coherentes con la realidad empresarial».

Y, sin embargo, se mueve. Los visados de obra nueva, ampliación o reforma concedidos mensualmente en lo que llevamos de 2024 han aumentado algo con respecto a las medias de años anteriores. Entre otras, la Operación Campamento en Madrid, recientemente desbloqueada, creará 10.700 pisos, el 65% de ellos con algún tipo de protección pública, pero el proyecto ha recibido críticas por la escasa densidad y porque las que salgan en venta podrán hacerlo a precios de mercado cuando hayan pasado 15 años desde su construcción. De este modo, solo persistirán en manos públicas las dedicadas al alquiler regulado, que serán como mínimo un 7% del total, según informó eldiario.es. Para Más Madrid, es repetir errores del pasado y piden «blindar» el suelo público frente a la especulación. «Sí, somos conscientes de que un planeamiento de los años 2000 tiene cosas que hoy se harían diferente», replican desde el PSOE, que ha apoyado la operación y confía en estar a tiempo para «hacer algo totalmente diferente y mejor» en las próximas fases de desarrollo.

En cualquier caso, Félix Lores, de BBVA Research, insta a que las promociones se concentren allí donde la gente quiera vivir (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga acumulan más de la mitad del déficit de vivienda, según el Banco de España) y reclama agilidad en los trámites de urbanización. De hecho, existe un consenso bastante amplío en que la ley española de suelo está desfasada, pero no tanto en cómo modificarla: en mayo, el Gobierno acabó retirando in extremis su reforma en el Congreso de los Diputados ante la falta de apoyo de sus socios de investidura.

Igualmente, la jurista Berta Bastús considera «esencial» abordar el problema de vivienda desde el urbanismo, urbanizando y reurbanizando las ciudades si es necesario. «Vivienda es igual a suelo», insiste, «pero no cualquier tipo de suelo. Necesitamos proteger aquellas zonas que no son suelo urbanizable por los muchos motivos que están en la legislación».

Al respecto, Julio Vinuesa tira de la Constitución, que en su artículo 47, que reconoce el derecho a «disfrutar de una vivienda digna y adecuada», precisa que los poderes públicos regularán la utilización del suelo «de acuerdo con el interés general para impedir la especulación», y que la «comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».