cómo funciona, consejos y ventajas

Alquiler con opción a compra, ¿qué es?

Se trata de un tipo de contrato que permite vivir en un inmueble bajo un régimen de alquiler durante un tiempo para después tener la posibilidad de adquirirlo en propiedad.

Con esta modalidad, la persona arrendataria —inquilina— vive en el domicilio y va pagando mes a mes una cuota de alquiler. La particularidad está en que en su contrato con el propietario se especifica un plazo concreto en el que el inquilino podrá decidir si quiere comprar el piso definitivamente o no.

Para acceder a esta fórmula, hay dos tipos de contrato, uno de alquiler y otro de compraventa, pero con una serie de particularidades que lo diferencian del resto.

El de alquiler se rige por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tendrá que incluir los plazos donde se especifique el derecho a compra, así como la derivación de la fianza y quién se encarga de gastos como la comunidad de vecinos.

Por otro lado, el de compraventa se basa en el Código Civil, pero con algunos apartados adicionales. Debe figurar el compromiso del propietario a vender el piso a ese inquilino concreto, el periodo de tiempo para poder acceder a la compra, la prima inicial que deberá aportar el inquilino —aclarando si se descuenta o no luego del precio de venta, si se efectúa finalmente—, la cuantía de sus cuotas mensuales y el precio final de adquisición del inmueble.

En el contrato también se tiene que especificar quién asume el pago de gastos de gestión e impuestos.

Posibles ventajas para el inquilino

Aunque no es una de las opciones más comunes del mercado actual, puede ser una alternativa viable para quienes estén dudando en adquirir una casa concreta o en ese mismo momento no tengan el ahorro suficiente para adentrarse en una hipoteca.

Por un lado, ayuda al inquilino a decidir. Mientras está abonando su cuota mes a mes, va conociendo el domicilio y viendo si se adapta a sus necesidades y si cumple sus expectativas, todo ello antes de tomar la decisión de adquirirlo o no. Además, tiene la opción de descontar las cuotas que paga de alquiler de forma total o parcial al precio de compraventa.

Por otro lado, cuando firma el contrato adquiere la exclusividad para comprar el inmueble dentro del plazo fijado, lo que descarta cualquier proceso de selección adicional.

Miguel ha conseguido firmar un contrato con derecho a compra por un piso de 70 metros cuadrados en Málaga. Abonará 600 euros cada mes por una cuota que luego se le descontará del precio final de la casa, estipulado en 150.000 euros. «Nos sentimos afortunados porque es difícil encontrar esta modalidad en la ciudad. Venimos de pagar un alquiler normal por un piso de una habitación por 600 euros a pagar lo mismo por esta casa, que tiene 3 dormitorios», explica a TVE.

Su pareja y él llevaban un año buscando piso y, aunque este domicilio es algo antiguo, lo consideran una buena opción: «Queremos mudarnos y poco a poco ir reformándolo (…), creo que merece mucho la pena».

¿Y para el propietario?

El propietario, por su parte, también puede tener ciertas ventajas. Además de algunos beneficios fiscales por alquilarla, también se asegura de que va a vender la casa en un futuro porque lo habitual es que el acuerdo termine con la materialización de la compraventa. No obstante, si el inquilino finalmente no accede, el arrendador se quedaría con la prima adelantada y acordada en el contrato.

Además, le aportará liquidez, ya que contará con unos ingresos mes a mes hasta la formalización de la venta. De forma paralela, también puede dar por descontado que la vivienda se conservará en buen estado, ya que el inquilino ha firmado un contrato con la intención, en principio, de comprarla.

¿Tiene desventajas?

Las posibles desventajas que surjan giran alrededor de la prima por opción a compra, que es una cantidad que tiene que abonar el inquilino a modo de reserva o fianza para el propietario. Se suele establecer como un porcentaje del valor de venta y figura en el contrato firmado por ambas partes. Esta prima la perderá el inquilino en caso de no formalizar finalmente la compra.

Otro aspecto relevante está en la relación del alquiler con opción a compra con la evolución del mercado de la vivienda. Una vez firmado el contrato, las condiciones no cambiarán, y eso repercutirá en ambas partes. Por un lado, el inquilino no podrá beneficiarse de las condiciones del mercado de la vivienda si este experimenta bajadas de precio, mientras que el propietario tampoco podrá subir el valor de la casa si el mercado se mueve al alza.

Una opción poco común en el mercado actual

El alquiler con opción a compra es una alternativa actualmente es una rara avis y es difícil encontrarlo en el mercado si se compara con años atrás. «Esto se debe a que los pisos están subiendo», explica a TVE la presidenta de Asufin, Patricia Suárez, que recalca que los vendedores, si creen que su inmueble puede incrementar su precio en el futuro, no van a ofrecer esta modalidad porque fija un precio en el momento de firmar. «Interesaba hace diez años, cuando los pisos estaban en caída y no se daban hipotecas», señala.